양도세율, 양도세 비과세, 양도세 신고기간, 양도세 신고시 필요서류, 양도세 계산방법

 

1. 양도소득세

1) 양도소득세란?

 

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다

 

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

 

2) 양도소득세의 과세대상

 

① 양도소득세가 과세되는 자산 범위

 

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

② 양도소득세 과세대상이 되는 양도 범위

 

양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

③ 양도소득세 비과세, 감면되는 경우

 

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. * 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. * 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. * 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

2. 양도세 신고기간과 필요서류

 

준비서류	신고서 및 납부서	국세청 홈페이지 주요서식에서 서식 출력 가능
	신고시 부속서류 (해당되는 서류제출)	납세자 제출서류 - 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본 * 환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등 - 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등 * (예) 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등 담당공무원 확인서류 (납세자 제출 생략가능 서류) - 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원 * 단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출
신고·납부기한		예정신고 - (토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산)양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 - (주식 또는 출자지분)양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내 (국외주식 및 파생상품은 예정신고 면제) 확정신고 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지
신고장소		서면신고 - 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출) * 주소지는 양도자의 주민등록상 주소임 * 주소지 관할세무서 찾는 방법 : (국세청 누리집 → 국세청 소개 → 전국세무관서 → ‘주소로 관할세무서 찾기’ 및 ‘지도로 찾기’ 중 택일) 전자신고 - 홈택스서비스(http://www.hometax.go.kr)를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택) 할 수 있음 * 세액이 자동 계산되고, 단순한 계산 오류는 자동으로 검증됨 - 매매계약서 사본 등 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인 제출 가능함
세금납부 정보		양도소득세 - 가까운 은행 또는 우체국 * 국세 납부방법 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부 신용카드 납부 홈택스 등을 이용한 국세 전자납부 지방소득세 - 주소지 시·군·구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국 * 지방소득세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시·군·구에 납부

 

3. 양도소득세 기본 세율

 

18년 이후			21년 이후			23년 이후
과표	세율	누진공제	과표	세율	누진공제	과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-	1,400만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원	4,600만원 이하	15%	108만원	5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,940만원	3억원 이하	38%	1,940만원	3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,540만원	5억원 이하	40%	2,540만원	5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,540만원	10억원 이하	42%	3,540만원	10억원 이하	42%	3,594만원
			10억원 초과	45%	6,540만원	10억원 초과	45%	6,594만원

4. 양도소득세 세액계산

1) 실지거래가액에 의한 세액계산

 

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.

 

① 실지 양도가액

 

양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

 

②실지 취득가액

 

양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

 

- 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

 

- 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록세 포함)·설치비 기타 부대비용의 합계액

 

● 취득가액 계산 시 포함되는 것

 

- 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다.

 

단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입 하였거나 산입 할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.

 

- 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.

 

③ 기타 필요경비

 

자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

 

● 자본적 지출액

 

㉮ 「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.

 

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

 

- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

 

- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

 

- 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

 

- 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

㉯ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

 

그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입 된 것을 제외한 금액

 

㉰ 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 

● 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)

* 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음

 

④ 장기보유특별공제액의 계산

 

● 장기보유특별공제액

(실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율

● 장기보유특별공제 적용대상

3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)

 

● 보유기간 계산방법

 

㉮ 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

 

㉯ 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산 한다.

* 세율적용을 위한 보유기간 계산 시는 피상속인의 취득일부터 기산

 

㉰ 소득세법 제97의 2조가 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산 한다.
* 세율적용을 위한 보유기간 계산 시에도 동일

 

● 장기보유특별공제 제외대상

 

㉮ 부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권 등)

 

㉯ 보유기간 3년 미만의 부동산

 

㉰ 미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)

 

㉱ 국외부동산

 

㉲ 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)

 

⑤ 양도소득기본공제

양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

 

⑥ 부동산 양도소득세 산출세액

 

● 양도차익 

실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

 

● 양도소득금액 

양도차익 - 장기보유특별공제액

 

● 양도소득과세표준  

양도소득금액 - 양도소득기본공제

 

● 양도소득세산출세액 

양도소득과세표준 × 양도소득세율

 

2) 1세대 1 주택 고가주택의 양도소득금액 계산

 

1세대 1 주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억 원(양도일이 21. 12. 7. 이전은 9억 원, 이하 같음)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억 원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.

 

※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 12억 원을 초과하는 것

예시) 

취득일 : 2006.5.7
양도일 : 2022.1.3

취득실가 : 8억 원
양도실가 : 15억 원
기타 필요경비 : 3천만 원

* 보유기간 중 10년 이상 거주

 

 

계산)

 

① 전체 양도차익계산

15억 원 - 8억 원 – 3천만 원 = 6억 7천만 원

 

② 과세대상 양도차익계산

6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천4백 만 원

 

③ 공제할 장기보유특별공제액 계산

(6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백2십만 원

 

④ 과세대상 양도소득금액 

1억 3천4백만 원 - 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원