2024 종합부동산세 과세대상, 종합부동산세 납부시기, 종합부동산세 세율, 종합부동산세 합산배제

 

 

1. 종합부동산세란?

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

유형별 과세대상	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	9억 원* (1세대 1주택자 12억 원)
종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

* 21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제

일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.16.부터 9.30. 까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

※ 1세대 1주택자

 

거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1 주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말합니다.

● 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가 한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 봄

● 주택수 계산 시 제외

등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1 주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 사원용 주택 등

 

다만, 상속·농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산 시 포함됩니다.

 

● 1 주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1 주택자로 봅니다.

 

● 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1 주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 세대원 중 1인이 1 주택과 함께 신규주택(일시적 2 주택자)·상속주택·지방 저가주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1 주택자로 봅니다.

 

● 신규주택 

일시적 2 주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 신규주택

 

● 상속주택 

과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택(지분율 40% 이하, 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 경우에는 기간 제한 없음)

 

● 지방 저가주택

비수도권 내 읍·면 지역/비수도권 내 동(洞) 지역 중 비광역시(세종시 포함) 지역/수도권 내 연천·옹진·강화군 지역

 

2. 과세대상

1) 주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정

 

2) 과세대상 구분

구분		재산의 종류	재산세	종부세
건축물	주거용	주택(아파트, 연립, 다세대, 단독,다가구), 오피스텔(주거용)	과세	과세
		일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 어린이집용 주택	과세	x
	기타	일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	x
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등	과세	과세
		재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지	과세	과세
		재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지	과세	과세
		재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	과세	과세
		주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지	과세	x
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)	과세	과세
		차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등	과세	과세
	분리과세	일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)	과세	x
		공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)	과세	x
		골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세	x

 

3. 종합부동산세 세율

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율 (%)	과세표준	세율 (%)	과세표준	세율	과세표준	세율
3억원 이하	0.5	3억원 이하	0.5	15억원 이하	1.0%	200억원 이하	0.5
6억원 이하	0.7	6억원 이하	0.7	45억원 이하	2.0%	400억원 이하	0.6
12억원 이하	1.0	12억원 이하	1.0	45억원 초과	3.0%	400억원 초과	0.7
25억원 이하	1.3	25억원 이하	2.0
50억원 이하	1.5	50억원 이하	3.0
94억원 이하	2.0	94억원 이하	4.0
94억원 초과	2.7	94억원 초과	5.0

 

4. 종합부동산세 납부기간

 

1) 납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.
(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그다음에 도래하는 첫 번째 평일을 기한으로 한다.)

2) 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

 

●분납 : 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부

 

250만 원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납

 

500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납

 

농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

3) 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

4) 신용카드 납부 : 고지(신고) 금액 1천만 원(농특세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

 

5. 합산배제주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕

1) 합산배제 임대주택

 

지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

임대주택유형	전용면적	주택가격	주택수	임대기간
매입임대①	-	6억 원 이하 (비수도권3억 원) 이하	전국 1호 이상	5년이상③ 10년이상
건설임대②	149㎡이하	9억 원 이하	전국 2호 이상	5년이상③ 10년이상
기존임대④	국민주택규모⑤ 이하	3억 원 이하	전국 2호 이상	5년 이상
미임대 건설임대(민간)	149㎡이하	9억 원 이하	-	-
리츠·펀드 매입임대	149㎡이하	6억 원 이하	비수도권 5호 이상	10년이상
미분양 매입임대	149㎡이하	3억 원 이하	비수도권 5호 이상	5년 이상

 

① 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택

 

② 직접 건설하여 취득한 주택

 

③ 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(18.2.13. 개정)

 

④ 2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

 

⑤ 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100㎡이하)

 

2) 합산배제 사원용 주택 등

 

● 사용자 소유의 사원용 주택

종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 6억 원 이하인 주택

 

● 기숙사

종업원 공동취사용 주택

 

● 주택건설업자의 미분양주택

주택건설업자 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택

미분양기간별 적용 구분		합산배제연도
		2019년	2020년	2021년	2022년	2023년
재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날	2019년 6월 1일	O	O	O	O	O

 

● 어린이집용 주택

과세기준일(6.1.) 현재 자치단체장 인가 또는 운영을 위탁받고 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택

 

● 시공자가 대물변제받은 미분양주택

시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)

 

● 연구기관의 연구원용 주택 

정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택

 

● 등록문화재 주택

｢문화재보호법｣에 따른 등록문화재

 

● 기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60% 이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는

 

2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31. 까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

 

●기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택

 

● 신탁업자 미분양주택

시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60% 이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는

 

2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31. 까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

 

● 노인복지주택

「노인복지법」에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

 

●향교(향교재단)가 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

 

● 세일 앤 리스백 리츠 등이 매입하는 주택

주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료 후 그 주택을 매입할 수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택

 

● 토지임대부 분양주택 부속토지

「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지

 

● 주택건설 목적 멸실주택

주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

6. 조세특례제한법상 종부세 과세특례

1) 향교 및 종교단체에 대한 과세특례

 

개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

2) 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례

 

주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)